Góc Chuyên Gia Thuế
Giải Đáp Vướng Mắc: Kê Khai Thuế Cho Thuê Tài Sản & Homestay Cùng Chuyên Gia
Thời gian qua, rất nhiều hộ kinh doanh cho thuê bất động sản và lưu trú (Homestay) gặp khó khăn trong việc áp dụng các chính sách thuế. Nhằm tháo gỡ khó khăn cho người nộp thuế, ông Phạm Quang Hưng (Chuyên viên chính Ban Pháp chế thuộc Cục Thuế) đã có buổi giải đáp trực tiếp hàng loạt câu hỏi thực tế từ các cá nhân và hộ kinh doanh.
1. Quy Định Kê Khai Đối Với Kinh Doanh Homestay
Tôi kinh doanh Homestay từ năm 2025 và từng kê khai trên mẫu 01/TTS. Theo quy định hiện hành (Năm 2026), tôi phải kê khai trên mẫu nào và thủ tục ra sao?
Homestay là dịch vụ lưu trú. Do đó, bạn sẽ kê khai nộp thuế trên mẫu 01/Cá nhân kinh doanh.
- Nếu doanh thu dưới 500 triệu/năm: Kê khai và thông báo doanh thu theo năm trên mẫu 01/TKN (ban hành kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC). Thời hạn nộp chậm nhất là ngày 30 hoặc 31 tháng 1 năm sau.
- Nếu doanh thu trên 500 triệu/năm: Bạn sẽ kê khai tờ khai theo quý trên mẫu 01/Cá nhân kinh doanh. Nếu bạn có phát sinh thêm mảng cho thuê bất động sản khác, mảng đó sẽ kê khai độc lập với hoạt động Homestay.
- Nếu doanh thu dưới 500 triệu/năm: Kê khai và thông báo doanh thu theo năm trên mẫu 01/TKN (ban hành kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC). Thời hạn nộp chậm nhất là ngày 30 hoặc 31 tháng 1 năm sau.
- Nếu doanh thu trên 500 triệu/năm: Bạn sẽ kê khai tờ khai theo quý trên mẫu 01/Cá nhân kinh doanh. Nếu bạn có phát sinh thêm mảng cho thuê bất động sản khác, mảng đó sẽ kê khai độc lập với hoạt động Homestay.
2. Công Ty Thuê Bất Động Sản Của Cá Nhân Làm Văn Phòng
Công ty chúng tôi thuê bất động sản của cá nhân với mức 480 triệu đồng/năm. Hợp đồng ghi rõ công ty kê khai và nộp thay. Vậy chủ nhà có phải đăng ký Hộ kinh doanh để xuất hóa đơn không?
Căn cứ vào hợp đồng, công ty bạn sẽ kê khai nộp thuế thay theo mẫu 01/TCKT (khai theo từng kỳ thanh toán hoặc theo tháng nếu thanh toán nhiều kỳ).
Về mặt hóa đơn, do doanh thu cho thuê dưới ngưỡng 500 triệu (theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP), chủ nhà không phải chịu thuế GTGT, thuế TNCN và cũng không phải xuất hóa đơn. Công ty dùng hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán qua ngân hàng để tính vào chi phí hợp lý. (Lưu ý: Nếu chủ nhà có nhiều bất động sản và tổng doanh thu vượt 500 triệu, họ mới bắt buộc đăng ký kinh doanh và xuất hóa đơn).
Về mặt hóa đơn, do doanh thu cho thuê dưới ngưỡng 500 triệu (theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP), chủ nhà không phải chịu thuế GTGT, thuế TNCN và cũng không phải xuất hóa đơn. Công ty dùng hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán qua ngân hàng để tính vào chi phí hợp lý. (Lưu ý: Nếu chủ nhà có nhiều bất động sản và tổng doanh thu vượt 500 triệu, họ mới bắt buộc đăng ký kinh doanh và xuất hóa đơn).
3. Quy Định Khấu Trừ & Chi Phí Tính Thuế
Để có nhà cho thuê, tôi phải vay ngân hàng, chi tiền xây dựng, thậm chí phải đi thuê nhà chỗ khác rẻ hơn để ở. Những chi phí này có được khấu trừ khi tính thuế không?
KHÔNG ĐƯỢC KHẤU TRỪ. Pháp luật quy định số thuế phải nộp được xác định dựa trên phần doanh thu (trên hợp đồng) nhân với thuế suất 5%. Các khoản chi phí bạn bỏ ra như vay vốn, xây dựng, hay tiền bạn đi thuê nhà nơi khác để ở đều không phải là cơ sở để giảm trừ thu nhập tính thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản.
💡 LƯU Ý QUAN TRỌNG: Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều địa phương, bạn phải thông báo tất cả các địa điểm này theo mẫu 01TB-DDDK (Thông tư 18/2026). Sau đó, bạn được quyền kê khai tổng hợp chung toàn bộ doanh thu vào một hồ sơ và nộp tại MỘT cơ quan thuế nơi có bất động sản.
Tags
gdt